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❓ 서론: 전월세 신고, 아직도 헷갈리시나요?
2021년부터 시행된 전월세 신고제는 이제 많은 분들이 알고는 있지만, 여전히 갱신 계약도 신고 대상인가요? 보증금 6천만 원 미만이면 무조건 제외인가요? 같은 질문이 반복되고 있습니다. 특히 자동 연장, 보증금 변경, 전입신고와의 차이점 등 실무에서 자주 혼동되는 항목을 중심으로 핵심 Q&A를 정리해드립니다.
1. Q. 보증금 6천만 원 이하인데도 신고해야 하나요?
A. 보증금 6천만 원 이하이면서 월세 30만 원 이하인 경우는 의무 신고 대상이 아닙니다. 하지만 자발적으로 신고할 수는 있습니다. 반면, 보증금이 6천만 원을 초과하거나, 월세가 30만 원을 넘으면 반드시 신고해야 합니다. 계약서 작성일 기준 30일 이내 신고가 원칙입니다.
2. Q. 기존 계약을 연장했는데, 다시 신고해야 하나요?
A. 계약 내용에 변화가 있다면 반드시 재신고해야 합니다. 예를 들어 보증금이나 월세가 변경되었거나 계약서가 새로 작성되었다면 신고 대상입니다. 반면, 묵시적 갱신(변경 없이 자동 연장)은 신고 의무가 없습니다. 단, 변동 사항이 있으면 예외 없이 신고 대상입니다.
3. Q. 계약서 없이 구두로 계약했는데도 신고해야 하나요?
A. 네, 구두 계약도 실제 거래가 존재한다면 신고 대상입니다. 다만 정부24 시스템에서는 계약서 이미지 파일 첨부가 필수이므로, 서면 계약서 없이 신고하기는 어렵습니다. 이 경우, 간단하게라도 양식에 맞는 계약서를 작성하여 신고하는 것을 권장합니다.
4. Q. 임차인만 단독으로 신고할 수 있나요?
A. 가능합니다. 임대인의 협조가 없더라도 임차인 단독으로 신고할 수 있으며, 이 경우 시스템에서 임대인에게 자동 통지됩니다. 단독 신고 시에도 정확한 계약 정보와 계약서 이미지 파일이 필요합니다. 임대인이 과태료를 피하고자 협조하는 경우가 많습니다.
5. Q. 1년 계약이 아닌 6개월 계약이어도 신고해야 하나요?
A. 네. 계약 기간이 6개월이든, 1년이든 임대차 계약으로서 성립되었다면 신고 대상이 될 수 있습니다. 전월세 신고제는 계약 기간이 아니라 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 여부로 판단합니다. 따라서 단기 계약이라도 금액 기준을 초과하면 계약일로부터 30일 이내 신고 의무가 발생합니다. 계약 기간이 짧다고 해서 예외는 아닙니다.
6. Q. 친척집에 보증금 없이 월세만 내고 살아도 신고해야 하나요?
A. 상황에 따라 다릅니다. 형식적인 가족관계라도 실제로 금전 거래가 존재하고, 보증금 없이 월세 30만 원을 초과하는 경우라면 신고 의무가 발생할 수 있습니다. 전월세 신고제는 거래 당사자의 관계보다 실제 거래 성격과 금액을 기준으로 판단합니다. 다만 무상 거주이거나 월세가 30만 원 이하인 경우는 신고 대상이 아닙니다.
7. Q. 아파트, 오피스텔, 단독주택도 전월세 신고 대상인가요?
A. 네. 아파트, 연립주택, 다세대, 단독주택, 빌라, 오피스텔 등 대부분의 주택 형태는 모두 신고 대상입니다. 다만, 다음 조건을 충족해야 합니다:
- ① 주택임대차보호법 상 주거용 건물일 것
- ② 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과일 것
오피스텔의 경우에도 주거용으로 사용될 경우 신고 대상에 포함됩니다. 반면, 사무용 오피스텔은 신고 대상이 아닙니다. 또한, 기숙사·사택·공공임대주택·공공기관 제공 관사 등은 예외로 분류됩니다.
8. 사무실, 상가, 업무용 공간도 전월세 신고 대상인가요?
A. 아닙니다. 전월세 신고제는 ‘주거용 부동산’에만 적용되는 제도입니다. 따라서 사무실, 상가, 공장, 업무용 오피스텔 등 비주거용 건물은 신고 대상이 아닙니다.
다만 오피스텔의 경우, 실제로 거주 목적(침대·욕실 등 주거 구조 포함)으로 사용될 경우에만 신고 대상입니다. 반대로 사업자 등록 후 사무실로 쓰는 오피스텔은 비대상으로 간주됩니다.
즉, 임대차 계약의 용도와 실제 사용 실태가 ‘주거’여야만 신고 의무가 발생합니다.
✅ 결론: 신고 대상과 신고 제외 기준을 정확히 구분하세요
전월세 신고제는 단순히 법을 지키는 문제를 넘어 임차인의 권리 보호와 시장 정보의 투명성 확보를 위한 필수 제도입니다. 계약 형태, 금액, 연장 방식에 따라 신고 여부가 달라질 수 있으니, 반드시 정부24나 주민센터에서 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다. 헷갈리는 사례는 많은 질문 속에 답이 있습니다.